ASSUNZIONE DEI COSTI IN CASO DI SPOSTAMENTO DI CONDOTTE

Le condotte transitanti sui fondi di ognuno di noi costituiscono un elemento essenziale della proprietà e spesso rivestono particolare importanza per diversi proprietari. Nel presente articolo esamineremo la problematica, di particolare interesse pratico, relativa alla ripartizione dei costi qualora si renda necessario lo spostamento di una condotta al servizio di un fondo contermine.

LA PROPRIETÀ SULLE CONDOTTE

Il principio cardine per quanto concerne la proprietà sulle condotte è sancito dal diritto civile all’art. 676 cpv. 1 CC. La norma prevede che le condotte di allacciamento che si trovano fuori del fondo a cui servono fanno parte dell’impianto da cui provengono o a cui conducono e appartengono al proprietario di questo, salvo disposizione contraria. La costituzione di simili diritti reali su fondi altrui ha luogo a titolo di servitù, ma l’iscrizione nel registro fondiario non è richiesta se la condotta è riconoscibile esteriormente (art. 676 cpv. 2 e 3 CC). Tale norma - che si applica a condotte e canalizzazioni che, provenendo da un impianto principale, hanno funzione di transito - costituisce una deroga al principio dell’accessione sancito dall’art. 667 CC.
Infatti, sebbene secondo tale principio la proprietà del fondo si estende superiormente nello spazio ed inferiormente nella terra fin dove esiste per il proprietario un interesse ad esercitarla, il proprietario del fondo, salvo accordo contrario, non diviene proprietario delle condotte di allacciamento transitanti su di esso (CCR 16.2017.39 del 28 giugno 2019 consid. 5e; RtiD I-2019 pag. 534 consid. 6a e rif. citati).

L’ASSUNZIONE DEI COSTI SULLA BASE DEL
DIRITTO DI VICINATO

Ai sensi dell’art. 691 CC, ogni proprietario ha l’obbligo di tollerare la presenza sul suo fondo, dietro piena indennità, di linee e condutture destinate all’allacciamento di un altro fondo, se l’allacciamento non può essere eseguito altrimenti o può esserlo solo con spese eccessive (cpv. 1). Gli interessi dei proprietari devono in ogni modo essere equamente considerati (art. 692 cpv. 1 CC).
Nel caso in cui avvenga un cambiamento delle circostanze, segnatamente qualora il proprietario del fondo decida di costruire laddove transitano le condotte al servizio di un altro fondo (BK-MEIER-HAYOZ Arthur, n. 2f ad art. 693 CC; OFK-VON FISCHER LEHMANN Marie, n. 2 ad art. 693 CC), l’art. 693 CC prevede che il proprietario del fondo gravato può pretendere uno spostamento della condotta (cpv. 1). In tal caso, le spese dello spostamento devono di principio essere supportate dall’avente diritto (cpv. 2).
Sulla base dell’art. 693 CC, quindi, il proprietario del fondo servito dalla condotta è tenuto ad assumersi i costi di spostamento della stessa. Unicamente qualora delle circostanze speciali giustifichino che un’equa parte delle spese sia posta a carico del proprietario del fondo gravato è possibile derogare a tale principio. Questo è il caso, segnatamente, quando le condotte servono anche il proprietario del fondo gravato e non solo quello dell’avente diritto (DTF 97 II 371 consid. 10; OFK-VON FISCHER LEHMANN Marie, n. 5 ad art. 693 CC).

L’ASSUNZIONE DEI COSTI NEL CASO DI SERVITÙ PREDIALE

Una diversa ripartizione dei costi entra in linea di conto qualora le condotte siano tutelate da una servitù. In tal caso trova invece applicazione l’art. 742 CC, giusta il quale se l’utilizzo della servitù necessita solo una parte del fondo, il proprietario che giustifica un interesse può chiederne lo spostamento a sue spese sopra un’altra parte non meno adatta per il fondo dominante (cpv. 1). Ciò può avvenire anche se il posizionamento della servitù è determinato nel registro fondiario (cpv. 2).
Questa costituisce una novità introdotta con la revisione del codice civile relativa ai diritti reali, entrata in vigore il 1. gennaio 2012. La revisione ha abrogato il cpv. 3 dell’art. 742 CC che prevedeva l’applicazione allo spostamento di condotte delle summenzionate prescrizioni relative ai rapporti di vicinato (art. 691 segg. CC).
L’abrogazione di tale capoverso ha quale conseguenza diretta che l’assunzione dei costi di spostamento di condotte tutelate da una servitù prediale rientri nel campo d’applicazione dell’art. 742 cpv. 1 CC e non più dall’art. 693 cpv. 2 e 3 CC, a partire dal momento in cui la servitù di condotta è iscritta al Registro fondiario ed è stata liberamente pattuita e non imposta quale condotta necessaria ai sensi dell’art. 691 CC (MANGISCH Jonas, Die Verlegung von Grunddienstbarkeiten unter besonderer Berücksichtigung von Art. 742 ZGB, n. 4.19 segg.).
In questo caso, quindi, a contrario di quanto sancito dall’art. 693 CC i costi di spostamento delle condotte sono posti interamente a carico del proprietario gravato (ovvero il proprietario del fondo sul quale transitano le condotte), il quale deve inoltre dimostrare un interesse legittimo al loro spostamento.

CONCLUSIONE

La ripartizione dei costi di spostamento delle condotte è un tema che può porre delle difficoltà importanti nella pratica. In seguito alla revisione del CC del 1. gennaio 2012 se è iscritta una servitù di condotta i costi sono a carico del proprietario gravato, eccezion fatta per il caso in cui siano iscritte servitù di condotta necessarie ex art. 691 CC.
Se non è iscritta alcuna servitù, i costi restano invece a carico del beneficiario, riservata un’eventuale ripartizione dei costi in funzione di circostanze speciali.

MLaw Brian May & Avv. Romeo Mazzoleni